Günlük yaşamın vazgeçilmezi olarak pazarlanan AVM’ler gerçekten nedir, neleri kapsar? Bu soruyu sormadan yapılan her tartışma eksik kalır.
Tüketicinin bir alışveriş merkezinde kalma isteğini ve alışveriş heyecanını etkileyen üç temel faktör vardır: kiracı çeşitliliği, alışveriş merkezi ortamı ve alışverişe katılım.
Alışveriş merkezi; dikey ya da yatay mağazaların yan yana dizildiği sıradan bir imar faaliyeti değildir. Alışveriş merkezi; sosyal yaşamın, eğlencenin ve kültürün birlikte kurgulandığı, kentle ilişki kuran bir kamusal mekân olmak zorundadır.
Alışveriş merkezi standartları ülkemizde tek bir “AVM Kanunu” altında toplanmış değildir. İmar, yapı, yangın, erişilebilirlik, ticaret ve işletme mevzuatlarının birlikte ve bütüncül biçimde uygulanmasıyla ortaya çıkar. Yani AVM yapmak, yalnızca bina yapmak değildir.
Ülkemizde kabul gören AVM standartları şunlardır:
Hukuki ve tanımsal standartlar: Başta Çevre Düzeni Planı olmak üzere, plan kararları içinde yer almalıdır.
Alan ve fiziksel standartlar: En az 20.000 m² yapısal alan olmalıdır.
Otopark standardı: Her 20 m² yapısal alan için bir araçlık otopark.
Yangın ve güvenlik standartları.
Engelliler Kanunu’na uygun erişilebilirlik standardı.
Ticari ve işletme standartları.
Sosyal ve kültürel alanlar.
Çevre ve sürdürülebilirlik (yeni nesil standartlar).
Belediyeler ve ÇDP etkisi: AVM yeri Çevre Düzeni Planı ile uyumlu olmalı; trafik etki analizi yapılmalı, TSO ve meslek odalarının görüşleri alınabilmelidir.
Bir alışveriş merkezinin çekim yaratabilmesi için mağazalar arasında mutlaka güçlü ve bilinir markalar yer almak zorundadır.
Ancak asıl soru şudur: Bu markalar hangi kriterler sağlanmadan bir AVM’ye girer mi?
2026 yılı itibarıyla büyük markaların AVM tercihlerinde öncelik verdiği temel unsurlar; stratejik lokasyon, müşteri deneyimi odaklı mimari ve sürdürülebilirliktir. Artık kimse yalnızca boş bir dükkân kiralamaz.
Bu kriterleri şöyle sıralayabiliriz:
Stratejik konum ve erişilebilirlik: Doğru hedef kitle, ulaşım kolaylığı, yeterli nüfus eşiği.
Mağaza verimliliği ve teknik özellikler: Görünürlük, cephe genişliği, metrekare verimliliği ve güçlü dijital altyapı.
Karma yapı ve sosyal yaşam alanları: Anchor mağazalarla desteklenen marka karması, deneyim ve eğlence alanları.
Sürdürülebilirlik ve operasyonel şeffaflık: Yeşil bina sertifikaları ve hesap verebilir bir yönetim modeli.
Büyük markalar artık AVM’leri yalnızca satış yapılan yerler olarak değil, marka kimliğini temsil eden stratejik iletişim alanları olarak görmektedir.
Bartın’da ister bölgesel ister yerel bir alışveriş merkezi yapılsın, yerel esnaftan ciddi bir tepki geleceği açıktır. Nitekim geçtiğimiz günlerde özel bir tesiste düzenlenmesi planlanan “Tesettür Fuarı”, “yerel esnaf zarar görecek” gerekçesiyle Bartın Belediyesi tarafından iptal edilmiştir. Aynı hassasiyetin, Belediye Başkanı tarafından müjdesi verilen “Açık Hava AVM” için de gösterilip gösterilmeyeceği ise belirsizdir.
Bartın Belediye Başkanı Sayın M. Rıza Yalçınkaya, 10 Ocak’ta yaptığı basın açıklamasında Gürgenpınarı mevkiinde, içinde Açık AVM’nin de bulunduğu bir kompleks yapılacağını açıklamıştır. Oysa günümüzde AVM’ler; metrekare başına düşen ciro ve ziyaretçi sayısına göre değerlendirilir. Bu da uzun, sabırlı ve bilimsel bir planlama süreci gerektirir. Aksi hâlde ortaya çıkan yapı AVM olmaz; yalnızca yan yana dizilmiş dükkânlardan ibaret kalır. Umarım bu gerçek göz ardı edilmemiştir.
Bartın’da bunun bir örneği zaten yaşanmıştır. Üç dönem belediye başkanlığı yapan Sayın Cemal Akın, 2013 yılında eski terminal alanında AVM (Yaşam Merkezi) projesini başlatmıştır. Proje görsellerinde iddialı bir vizyon vardı. Ancak 2014’te açıldığında ortaya çıkan tablo, estetikten yoksun, çirkin bir beton yığını olmuştur. Projede vaat edilen hiçbir nitelik hayata geçirilememiş, işlevsiz ve verimsiz karma işyerleri ortaya çıkmıştır. Sonuçta AVM diye başlanan süreç, estetikten yoksun, çirkin bir beton yığını ile noktalanmıştır.
Bugün Bartın Çevre Düzeni Planı revize edilmektedir. Merkez İlçe Çevre Yolu’nun ilk etabı yapılmakta, Batı Karadeniz Sahil Yolu ise parça parça ilerlemektedir. Sinop’ta AVM yoktur; Çaycuma ve Devrek’te de yoktur. Üstelik Bartın, çok sayıda sahil alanına sahiptir. Tüm bu veriler birlikte ele alındığında, ancak bölgesel ölçekte bir AVM planlaması anlamlı olabilir.
Buna rağmen açıklanan Gürgenpınarı mevkii için ne kapsamlı bir trafik etki analizi ne de bütüncül bir ulaşım değerlendirmesi yapılmıştır.
Mevcut yol; sanayi tesisleri, taş ocakları, liman faaliyetleri ve yaz aylarında İnkumu trafiğiyle zaten zorlanmaktadır.
Üstelik bu süreçte, yetkin mimar ve mühendislerin örgütlü olduğu meslek kuruluşlarından da güçlü bir itiraz yükselmesi beklenmemelidir. Aynı sessizlik, Bartın Üniversitesi kampüsünün birinci sınıf tarım arazisi üzerine kurulması sürecinde de yaşanmıştır.
Bartın, tarihî evleri, sivil mimari örnekleri ve “yeşil kent” kimliğiyle anılan bir kenttir; bu kimliği yok sayan, doğal ve tarihî dokuyu geri dönülmez biçimde tahrip eden her planlama tercihi, yalnızca bugünü değil kentin geleceğini de ipotek altına almaktadır. Bugün “kalkınma” adı altında yapılan yanlış tercihler, Bartın’ın en güçlü değerlerini adım adım ortadan kaldırmaktadır.
Bartın böyle bir karar alacaksa, bunu kapalı kapılar ardında değil; toplumun tüm kesimlerinin görüşlerini alarak yapmak zorundadır. Kent birlikte karar vermelidir. Teknik konular ise popüler söylemlerle değil, uzmanlıkla ele alınmalıdır.
Eğer bir AVM yapılacaksa, mutlaka “Çok Kriterli Karar Verme Yöntemleri” uygulanmalıdır.
Bu yazı bir karşı çıkış değil, bir uyarıdır. AVM bir ihtiyaç olabilir; ancak bu ihtiyaç ancak doğru planlama ve gerçekçi fizibilite ile karşılanır. Geç olsun ama güç olmasın. AVM diye başlanıp kentte estetikten yoksun, çirkin beton yığınları bırakılmasın. Spor, sağlık, kültür ve gastronomi alanları geniş tutulmadıkça, hiçbir yapı gerçek anlamda bir sosyal yaşam alanına dönüşemez.
